Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir ? Tespit sonrası izlenecek adımlar nelerdir ?
RİSKLİ YAPI NEDİR
Riskli yapı; yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıdığı incelendikten sonra teknik verilere dayanılarak tespit edilen ve ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapılardır. Özellikle, bu riskli yapılar deprem bölgelerinde bulunuyorsa, bu yapılar içinde hayatını sürdüren insanlar içinde büyük risk vardır. Kentsel dönüşüm projeleri, bu riskli yapıların daha yaşanılabilir hale getirilmesi için hayata geçirilmiştir. Riskli yapı tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir.
6306 Sayılı Kanuna Göre Riskli Yapı
Ekonomik tamamlamış olan yapılar.
Yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar.
Ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar.
Binanızın Riskli Olduğu Nasıl Anlaşılır
2000 yılından önce yapılmış bir bina
Binanızın yapımında hazır beton kullanılmamış
Binanızın kolonlarından karot ile beton örneği alınmış ve beton dayanımı C10 ve daha az
Binanın bodrum katında rutubet; kolon, kiriş demirlerinde paslanma mevcutsa
Binanın bodrum katında su izolasyonu yok
Binanın herhangi bir katındaki kolon, kirişlerde çatlaklıklar var
Binanın herhangi bir katında yapılan tadilatı sırasında taşıyıcı kolon, kiriş kesilmiş
Binanızın zemininde oturma ve buna bağlı temelde farklı oturma, bina kolon kirişlerinde çatlaklar varsa binanız risk teşkil etmektedir.
Binanın Riskli Olduğu Tespit Edilirse
Yapılan tespitler neticesinde riskli olduğu tespit edilen yapılar İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bildirilmektedir. Müdürlük raporları inceler ve raporlarda eksik ya da yanlışlık bulunmaması halinde raporlar Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir.
Riskli Yapı Tespit veYıkım Süreci
Binaların yıkım süreci, riskli bina tespit raporunun kesinleşmesi ile başlar ve kat maliklerine 60 günden az olmamak kaydıyla yıkım süresi belirlenir. Yıkım yapılacak binanın üzerinde ipotek olması yıkıma engel değildir, bina yıkıldıktan sonra da ipotekler hisseler üzerinden devam edecektir.
Verilen bu süre zarfında binanın yıkılıp yıkılmadığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından kontrol edilir. Belirlenen sürede, binanın yıktırılmadığı tespit edilirse, kat maliklerine, binayı yıktırmaları için 30 günden az olmamak kaydıyla ek bir süre ve bu süre içerisinde binanın yıktırılmaması durumunda idari makamlar tarafından yıkım işleminin yaptırılacağını belirten tebligat gönderilir.
Riskli Yapı Süreçleri
1) Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması
Vatandaşlar yapılarını, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gereklidir. Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.
2) Riskli Tespit Edilen Binalar
Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer raporlar ise ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
3) Maliklere Tebligat Gönderimi
İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.
4) Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Itirazlari inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlik teşkilâtinda görev yapan üç üyenin istiraki ile teşkil edilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
5) Riskli Yapıların Yıktırılması
Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
Daha fazla bilgi için tıklayınız ...
Riskli Yapı Uygulamalarında Toplantıya Katılamayan Yada Toplantıya Katılıp Hayır Oyu Verenlerin Hisseleri Nasıl Satılır?
Riskli yapılarda yeniden uygulamaya ilişkin toplantıya katılmayan yada toplantıya katılıp 2/3 oranı ile alınan karara katılmayan kat maliklerinin hisseleri Uygulama Yönetmeliği’nin 15A maddesine göre diğer paydaşlara göre satılır. Satışın usul ve şartları şu şekilde işler:
Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa halinde gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirilir.
En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlerini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir.
Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık arttırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde belirlenir.
Açık arttırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulmayacağı yönünde belirtme yapılaması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.
Daha fazla bilgi için tıklayınız...
RİSKLİ YAPILARDA UYGULANMAYACAK YASAL MEVZUATLAR
3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşıattırılması Hakkında Kanun
6831 sayılı Orman Kanunu
Afete maruz bölgeye ilişkin hükümleri saklı kalmak kaydıyla 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
189 sayılı Milli Savunma Bakanlığı iskan ihtiyaçları için Sarfiyat icrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmıyanların Satılmasına Salahiyet Verilmesi Hakkında Kanun
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
2635 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
Daha fazla bilgi için tıklayınız ...
RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE GÖREV ALACAKLARIN ÖZELLİKLERİ
Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı görevinde bulunan mühendislerin;
Kayıtlı oldukları meslek odalarındaki üyeliklerinin deva ediyor olması
Mesleklerinde en az 5 yıl çalışmış olmaları
Bakanlıkça açılan eğitim programına katılarak katılım belgesi almış olmaları ve bunu belgelemeleri şarttır.
Daha fazla bilgi için tıklayınız ...
RİSKLİ YAPILAR VE DEPREM
Deprem, özellikle İstanbul için korkutucu bir gerçek haline gelmiş olup il sınırları içerisinde yer alan binaların büyük bir çoğunluğunun bu olası gerçek karşısında dayanıklı olmadığı bilinmektedir. Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan yararlanmak için binanız adına GN İNŞAAT ’a başvurarak “Deprem Risk Raporu” talebinde bulunmanız yeterlidir.
Deprem Risk Raporu alabilmeniz için bir binadan yalnızca bir kişinin GN İNŞAAT ’a başvuruda bulunması kanunen yeterli olup ortak karar alımına gerek yoktur. Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş olmayan firmalarca hazırlanmış deprem risk raporunun hiçbir geçerliliği yoktur.
Projeniz, GN İNŞAAT güvencesi ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanıp, yürürlüğe giren deprem bölgelerinde yapılacak binalar hakkında yönetmelik hükümleri ile TS500, TS498 ve TS648 yönetmeliklerine uygun olarak hazırlanacaktır. Projenin tüm çalışmaları, evlerinizde huzur içinde ve güvenle oturabilmeniz adına yürütülecektir.
RİSKLİ YAPILARDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhitin projeyi zamanında yapması teslim etmesi, arsa sahibinin proje tamamlandıktan sonra gerekli tapuları teslim etmesine dayanan iki tarafında birbirine borçlu olduğu sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil şartı noter tarafından düzenlenmek zorunda olmasıdır. Resmi şekil şartına tabi olması ve gayrimenkul devri huşuları içermesi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak fesh edilemezler sözleşmeyi tek taraflı fesh etmek isteyen tarafın mahkemeye başvurarak feshin mahkeme kanalı ile yapılmasını sağlaması zorunludur.
Daha fazla bilgi için tıklayınız...
Riskli Yapılar Soru - Cevap
SIKÇA SORULAN SORULAR
Riskli yapılar nasıl belirlenecek?
Bakanlar kurulu tarafından riskli ilan edilen bölgelerin dışında kalan binaların risk tespiti için maliklerden birinin bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ya da kuruluşlara başvurması yeterlidir.
Riskli alan içindeki binaların ayrıca risk tespiti yapılacak mı?
Riskli alanlarda yer alan binaların risk tespiti yaptırmasına gerek yoktur.
Risk tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Risk tespiti için kanuni bir zorunluluk bulunmamaktadır. Fakat oturduğu binanın riskli olduğunu düşünen her vatandaşın risk tespiti yaptırması tavsiye edilmektedir.
Risk tespiti yaptırmak isteyen bir malike diğer malikler engel olursa ne yapılacak?
Böyle bir durumda ilgili Cumhuriyet Savcılıklarına suç duyurusunda bulunulabilmektedir. Kentsel dönüşüm kanununda bu konu açıkça belirtilmiştir.
Risk tespitinin maliyeti kim tarafından karşılanacak ?
Risk tespitinin maliyeti başvuran kat malikleri tarafından karşılanacaktır.
Tespit raporuna itiraz edilebilir mi ?
Kat malikleri tapu müdürlüğü tarafından kendilerine yapılan tebligattan sonra 15 gün içerisinde tespite itiraz edebilirler.
Riskli binanın yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi?
Binanın yıktırılması için ayrıca bir karar alınmasına gerek yoktur.
Kiracı olanlara da yardım edilecek mi?
Riskli binalarda oturan kiracılar da 1 defaya mahsus bakanlığın kira yardımından faydalanabilmektedir.
Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı?
Binanın yeniden yapılması halinde en az 2/3 hisse oranına göre bina ortak karar protokolününimzalanması gerekmektedir.
Daha fazla bilgi için tıklayınız...
RİSKLİ YAPI TESPİTİ DİLEKÇE ÖRNEĞİ
.../.../201..
.................................. TİC. LTD. ŞTİ.’NE
Apartmanımız tapuda .......... Pafta, .......... Ada, ...... Parsel’de kayıtlı bulunmaktadır.
.......... İli, ........... İlçesi, .......... Mh., .......... cd, .......... sk.,
No : .....’te bulunan .......... binada ........... nolu bağımsız bölüm malikiyim.
T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan yetkili kuruluş olarak 6306 sayılı Yasa kapsamında
Binamızın Deprem Risk Raporu’nun hazırlanması için gerekli işlemleri yapmanızı talep ederim.
Adı Soyadı
İmza
Adres:
EKLERİ:
1. Daire tapusu
2. Kimlik Fotokopisi
3. Bina Mimari Projesi
4. Bina Statik Projesi
5. Tapu Takyidat Belgesi
12 Adımda Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılır ? Hemen Öğrenmek için Tıklayınız